自2022年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第一批）》（建辦科函〔2022〕393號(hào)）以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳已陸續(xù)印發(fā)三批實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單。各地在組織機(jī)制與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、法規(guī)政策與標(biāo)準(zhǔn)制定、規(guī)劃編制與實(shí)施體系、規(guī)劃與土地政策、資金保障與投融資機(jī)制、公眾參與等方面進(jìn)行了有力探索。這些探索不僅為城市更新實(shí)踐提供了具體操作指南，也為理論研究提供了豐富的案例素材。為了系統(tǒng)總結(jié)和深入分析這些經(jīng)驗(yàn)做法，本文將對(duì)三批清單中的內(nèi)容進(jìn)行梳理，按照不同的實(shí)踐領(lǐng)域進(jìn)行篩選并分類整理，以期為不同地區(qū)實(shí)施城市更新提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

1. 組織機(jī)制與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

1.1 城市更新管理機(jī)構(gòu)建設(shè)

湖北?。何錆h市率先成立住房和城市更新局，作為市政府工作部門，其他16市（州）參照武漢市機(jī)構(gòu)、職能等組建住房和城市更新局，于2024年7月全部完成掛牌。

石家莊市：成立市政府直屬事業(yè)單位城市更新促進(jìn)中心，負(fù)責(zé)擬訂城市更新規(guī)劃、計(jì)劃和建議并組織實(shí)施，推動(dòng)政府投資代建項(xiàng)目建設(shè)和城市更新項(xiàng)目招商引資協(xié)調(diào)、服務(wù)等工作。

1.2 開展城市更新省級(jí)試點(diǎn)

浙江?。哼x取34個(gè)市（區(qū)、縣）、52個(gè)片區(qū)、72個(gè)項(xiàng)目開展試點(diǎn)，試點(diǎn)城市、試點(diǎn)片區(qū)、試點(diǎn)項(xiàng)目、試點(diǎn)要求各有側(cè)重。

山東省：選取34個(gè)片區(qū)開展試點(diǎn)，涵蓋老舊街區(qū)、老舊商圈、交通樞紐、城鄉(xiāng)結(jié)合部等多種更新片區(qū)類型。

2. 法規(guī)政策與標(biāo)準(zhǔn)制定

2.1 法規(guī)與政策制定

遼寧省、臺(tái)州市、鄭州市、石家莊市、玉溪市：出臺(tái)城市更新條例，明確了城市更新的目標(biāo)、原則和實(shí)施體系，涵蓋了居住品質(zhì)提升、資源盤活、城市風(fēng)貌塑造等多個(gè)方面，并提出了土地、資金、規(guī)劃等政策支持，為城市更新提供了法律和政策框架。

重慶市：制定《重慶市城市更新管理辦法》，統(tǒng)籌謀劃城市更新制度、機(jī)制和政策。明確城市更新的工作原則、工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施等制度要求。

2.2 標(biāo)準(zhǔn)和導(dǎo)則印發(fā)

江西?。河“l(fā)《江西省城市更新規(guī)劃編制指南（試行）》，建立城市更新規(guī)劃編制體系。

河北省：發(fā)布《河北省城市更新工作指南（試行）》，明確城市更新全過程工作框架。

蘇州市：印發(fā)《蘇州市城市微更新建設(shè)指引（試行）》，引導(dǎo)城市微更新工作。

南京市：印發(fā)《南京市既有建筑加固改造結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，明確既有建筑加固改造工程設(shè)計(jì)和技術(shù)審查要求。

北京市：印發(fā)《北京市城市更新實(shí)施方案編制工作指南（試行）》，明確城市更新實(shí)施方案編制技術(shù)要求。印發(fā)《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計(jì)指南》（2023年版），明確既有建筑修繕、建筑立面改造、內(nèi)部裝修、建筑局部改造、建筑整體改造等不同改造工程的消防設(shè)計(jì)要求。

3. 規(guī)劃編制與實(shí)施

3.1 城市體檢與更新結(jié)合

重慶市：開展城市更新專項(xiàng)體檢。增加更新片區(qū)人口密度、開發(fā)強(qiáng)度等10項(xiàng)城市更新專項(xiàng)體檢指標(biāo)，輔助城市更新片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方案的編制。

天津市：建立“城市體檢發(fā)現(xiàn)問題、城市更新解決問題”的閉環(huán)工作機(jī)制。在城市體檢中增設(shè)特色指標(biāo)，全面查找房屋問題，依據(jù)城市體檢結(jié)果確定老舊房屋改造任務(wù)。

寧波市：建立“街區(qū)體檢—街區(qū)策劃—意見征求—審查備案—成果公告”的工作流程。結(jié)合城市體檢，形成存量資源一張圖，并劃定55個(gè)城市更新先行片區(qū)，引導(dǎo)分區(qū)分類進(jìn)行更新改造。

唐山市：探索片區(qū)體檢推進(jìn)更新工作機(jī)制。開展老舊商業(yè)街區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)等片區(qū)體檢，確定片區(qū)更新的目標(biāo)和重點(diǎn)，編制片區(qū)更新實(shí)施方案。

3.2 規(guī)劃體系建立

寧夏回族自治區(qū)：制定《寧夏回族自治區(qū)城市更新技術(shù)導(dǎo)則》，建立“專項(xiàng)規(guī)劃—年度實(shí)施計(jì)劃—單元（片區(qū)）策劃方案—項(xiàng)目實(shí)施方案”的城市更新規(guī)劃體系。

成都市：建立“市級(jí)總體規(guī)劃—區(qū)級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃—單元實(shí)施規(guī)劃”的城市更新規(guī)劃體系，并編制《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新總體規(guī)劃》。

北京市：建立“總體規(guī)劃—專項(xiàng)規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—更新項(xiàng)目實(shí)施方案”的城市更新工作體系。將專項(xiàng)規(guī)劃作為落實(shí)總體規(guī)劃的重要手段和指導(dǎo)編制街區(qū)控規(guī)、更新項(xiàng)目實(shí)施方案的重要依據(jù)。

3.3 規(guī)劃編制

沈陽市、鄭州市、濰坊市：編制《城市更新中長(zhǎng)期規(guī)劃》，系統(tǒng)梳理城市問題與資源，明確近遠(yuǎn)期目標(biāo)，劃定重點(diǎn)更新片區(qū)，細(xì)化更新策略，明確組織實(shí)施與資金籌措等保障。

南昌市：編制《城市更新建設(shè)規(guī)劃》，明確目標(biāo)策略，劃定更新片區(qū)，建立項(xiàng)目庫，細(xì)化更新方式、功能業(yè)態(tài)、責(zé)任主體、資金籌措和實(shí)施時(shí)序等。

成都市：各區(qū)政府組織編制《更新單元實(shí)施規(guī)劃》，注重結(jié)合“收、租、購(gòu)”等策略整合空間資源，加強(qiáng)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)策劃，有序引導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施。

煙臺(tái)市：依據(jù)煙臺(tái)市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，逐年編制《城市更新實(shí)施計(jì)劃》。將城市更新年度實(shí)施計(jì)劃完成情況列入市委重點(diǎn)工作“紅黃藍(lán)”考核內(nèi)容，對(duì)綜合評(píng)價(jià)較好的區(qū)市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金傾斜。

3.4 項(xiàng)目實(shí)施

南京市：構(gòu)建“單元規(guī)劃—體檢評(píng)估—城市設(shè)計(jì)—特色片區(qū)—計(jì)劃儲(chǔ)備—方案設(shè)計(jì)—項(xiàng)目實(shí)施—監(jiān)督管理—常態(tài)運(yùn)營(yíng)”的實(shí)施體系，整體謀劃、系統(tǒng)推進(jìn)城市更新。

上海市：印發(fā)《上海市城市更新項(xiàng)目庫管理辦法》，建立市、區(qū)兩級(jí)城市更新項(xiàng)目入庫管理機(jī)制，入庫項(xiàng)目可享受規(guī)劃、土地、融資、建管、運(yùn)營(yíng)等政策支持。

河南?。河“l(fā)《關(guān)于做好城市更新項(xiàng)目謀劃儲(chǔ)備工作的通知》，明確城市更新項(xiàng)目謀劃的原則和重點(diǎn)，建立全省統(tǒng)一的城市更新項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。

4. 規(guī)劃與土地政策

4.1 容積率獎(jiǎng)勵(lì)

海南?。汉Ｄ弦?guī)定新增300平方米以下市政和公共服務(wù)設(shè)施不計(jì)容積率，經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)開放空間可折算獎(jiǎng)勵(lì)面積。

成都市：對(duì)城市更新項(xiàng)目中保留歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)、額外提供公共服務(wù)設(shè)施、增設(shè)電梯消防設(shè)施等不計(jì)入容積率。

4.2 控規(guī)調(diào)整

寧波市：印發(fā)《寧波市城市更新辦法》，結(jié)合城市更新片區(qū)策劃方案開展城市設(shè)計(jì)研究，評(píng)審?fù)ㄟ^后的片區(qū)策劃方案和城市設(shè)計(jì)成果，作為控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整的依據(jù)。

4.3 土地復(fù)合利用與功能轉(zhuǎn)換

北京市：印發(fā)《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）》，明確用地功能混合要求，對(duì)不同實(shí)施程度的街區(qū)分別明確街區(qū)功能混合引導(dǎo)重點(diǎn)。

蘇州市：印發(fā)《蘇州市關(guān)于促進(jìn)存量建筑盤活利用提升資源要素利用效益的指導(dǎo)意見》，支持存量建筑功能轉(zhuǎn)換，建立功能轉(zhuǎn)換正負(fù)面清單，明確在5年過渡期內(nèi)免征繳相關(guān)土地收益。

4.4 存量用地管理政策

長(zhǎng)沙市：印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市更新片區(qū)土地要素保障的通知》，加強(qiáng)城市更新土地要素保障，明確城市更新片區(qū)（單元）內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地可實(shí)行帶方案掛牌出讓方式供地。

北京市：印發(fā)《關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》，完善存量建設(shè)用地盤活利用政策，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用地混合利用，支持彈性年期供地。

5. 資金保障與投融資機(jī)制

5.1 政府資金投入

江蘇?。撼雠_(tái)“城新貸”財(cái)政貼息政策，對(duì)城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長(zhǎng)期貸款給予財(cái)政貼息。

重慶市、煙臺(tái)市：發(fā)行政府專項(xiàng)債支持城市更新。挖掘項(xiàng)目長(zhǎng)效收益，做好“肥瘦搭配”，加強(qiáng)各類資金整合投入。

5.2 多渠道融資

河南?。?span>出臺(tái)《關(guān)于金融支持城市更新行動(dòng)的意見》，明確城市更新8大類金融支持領(lǐng)域，搭建政企銀溝通平臺(tái)，整合多種金融工具支持城市更新。

江西?。褐С珠_發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)提前介入，協(xié)助開展項(xiàng)目實(shí)施方案編制，提升融資保障能力。

南通市：建立城市更新資金超市，由市住建等7部門主辦，實(shí)體化運(yùn)營(yíng)，提供政銀企信息溝通、政策解讀和資金申報(bào)、項(xiàng)目摸排論證、優(yōu)化資金審批流程、項(xiàng)目資金落實(shí)等5項(xiàng)服務(wù)。

西安市：由西安財(cái)金公司發(fā)起并認(rèn)繳出資、市財(cái)政給予資金補(bǔ)充，設(shè)立100億元城市更新引導(dǎo)母基金，采用母子基金模式，吸引國(guó)有企業(yè)、建設(shè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)等參與子基金投資運(yùn)作。

5.3 行政事業(yè)收費(fèi)減免

濰坊市：減免城市更新項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)。對(duì)納入城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各類行政事業(yè)收費(fèi)，對(duì)電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當(dāng)降低經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。

6. 公眾參與

6.1 央企、國(guó)企參與

天津市：建立城市更新與低效閑置國(guó)有資產(chǎn)盤活聯(lián)動(dòng)機(jī)制，由市住建委、國(guó)資委建立國(guó)資系統(tǒng)城市更新項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，激發(fā)國(guó)有企業(yè)沉淀資產(chǎn)，推動(dòng)城市完善功能、提升品質(zhì)。

北京市：支持中央企業(yè)開展城市更新全鏈條資源統(tǒng)籌。引導(dǎo)中央企業(yè)發(fā)揮集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)在公益性、戰(zhàn)略性更新領(lǐng)域的支撐保障作用。

鄂爾多斯市：鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)統(tǒng)籌實(shí)施街區(qū)更新。以國(guó)有企業(yè)為主導(dǎo)，對(duì)老舊街區(qū)通過市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)方式實(shí)施更新。

6.2 市場(chǎng)化運(yùn)作

重慶市：通過運(yùn)營(yíng)企業(yè)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)提升城市公共空間活力，經(jīng)營(yíng)主體對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)、管理、招商、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)一體化運(yùn)作，政府提供相關(guān)政策支持。

合肥市：探索國(guó)有企業(yè)一體化運(yùn)營(yíng)推進(jìn)老舊廠區(qū)改造。鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以市場(chǎng)化方式改造老舊廠區(qū)，打通老舊廠房改造的建設(shè)審批堵點(diǎn)，形成功能混合、業(yè)態(tài)融合的更新路徑。

深圳市：私營(yíng)企業(yè)躉租運(yùn)營(yíng)推進(jìn)城中村改造。私營(yíng)企業(yè)與村集體簽訂長(zhǎng)期合同收儲(chǔ)房源并全面改造，持續(xù)提供專業(yè)化社區(qū)服務(wù)，通過房屋租金及增值服務(wù)反哺村民房屋租金和運(yùn)營(yíng)成本。

6.3 公眾參與路徑優(yōu)化

重慶市：以三師（規(guī)劃師、建筑師、工程師）、意向企業(yè)、潛在合作項(xiàng)目為基礎(chǔ)，搭建集項(xiàng)目、企業(yè)、三師、金融產(chǎn)品、招商運(yùn)營(yíng)信息于一體的城市更新資源信息平臺(tái)，解決社會(huì)企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目“最后一公里”問題。

黃石市：優(yōu)化城市更新議事協(xié)商機(jī)制，建立點(diǎn)單式改造、設(shè)計(jì)師進(jìn)小區(qū)、居民監(jiān)督隊(duì)等聯(lián)動(dòng)模式。

威海市：實(shí)行“一街區(qū)一街長(zhǎng)”的公益陪伴街區(qū)更新模式，持續(xù)跟進(jìn)街區(qū)更新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、業(yè)態(tài)引入和運(yùn)營(yíng)管理全過程并提出意見。

揚(yáng)州市：創(chuàng)新街區(qū)原住民“收儲(chǔ)租”更新模式。由街道將優(yōu)質(zhì)街區(qū)資產(chǎn)先行收儲(chǔ)并對(duì)危舊房屋進(jìn)行恢復(fù)性修繕，帶動(dòng)居民原地居住、經(jīng)營(yíng)。

本文對(duì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)的三批實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單進(jìn)行了篩選和分類整理。這些經(jīng)驗(yàn)做法覆蓋了城市更新的多個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域，為我國(guó)不同地區(qū)實(shí)施城市更新提供了寶貴的參考和借鑒。未來，應(yīng)繼續(xù)深化這些經(jīng)驗(yàn)做法的研究和應(yīng)用，以推動(dòng)我國(guó)城市更新工作向更高質(zhì)量、更可持續(xù)的方向發(fā)展。